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境外投资监管从严 上半年境内房地产投资额达1060亿元

作者:联商投资    来源:未知    发布时间:2017-08-22 12:00

中房智库研究员 徐妍

2017年上半年,中国境外投资额达人民币752.5亿元,仅占去年全年交易额的36%。与对外投资监管从严、非理性投资降温形成鲜明对比的是,境内房地产投资额创下历史纪录。

第一太平戴维斯中国市场研究部发布的报告显示,来自房地产资本分析公司Real Capital Analytics的数据显示,今年上半年中国境内房地产投资额达1060亿元,创历史纪录。该机构研究部预计中国房地产投资市场依然活跃,尽管当前投资重心集中在国内主要核心城市,但未来投资者可能会转向二线城市寻求更多机会。

由于市场行情较好,截至2017年6月末的12个月中,国内房地产投资额累计达人民币2790亿元(约合412亿美元)。其中,上海再次成为国内最活跃交易市场,期内共成交168套物业,交易总额人民币1120亿元。

2016年第三季度至2017年第二季度末,按收益型资产的投资额计算,上海以40%的市场份额排到国内投资活跃城市第一位,北京以20%的份额排在第二位,南京、深圳的市场份额达到了5%,武汉、天津、成都也达到了4%,成为过去一年投资活跃的城市。

写字楼交易活跃 资本关注存量物业改造机遇

上半年境内房地产投资的活跃,按物业类型分,写字楼以投资交易标的量近半数的占比成为第一“主力军”,零售物业占四分之一,其余的投资包括工业物业、酒店及住宅投资。

第一太平戴维斯中国市场研究部的统计显示,过去12个月国内投资市场单笔交易价格超过25亿元的6宗重要投资交易中,交易额最高的一笔发生在上海市场,交易物业为世纪汇广场,项目用途包括写字楼、零售,交易额高达200亿元人民币。其他5宗投资交易中3宗涉及写字楼物业,3宗涉及零售、商业物业,3宗涉及住宅和服务式公寓。

“从规模上来讲,商业物业是极其重要的一个基础资产类别,然而从现状来看,商业地产融资和流动性的工具是非常有限的。”在高和资本执行合伙人周以升看来,以甲级办公楼为例,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼高达2500万平方米,价值应该是1万亿元以上。再加上低等级的办公楼、商业、酒店等,一线城市可供资产证券化的商业地产应该在3万亿元以上的规模,这是非常可观的。

不过,周以升同时指出,当前商业地产发展面临多重困境,一线城市商改住的道路被“封死”,国内部分城市商业供应量巨大、同质化严重。保守估计,中国购物中心库存超3.6亿平方米;今年二季度,深圳甲级写字楼的空置率都飙升至11.8%,过剩十分严重。在此情况下,存量物业改造、城市更新,将成为资本关注的重点领域。

“对于存量物业改造来说,一个重要的制约因素就是资金来源及退出。对于物业如何变现的问题,目前行业一般有两个处理方式:第一个是整体转让或散售。不过中国的资本市场还不成熟,大买家数量有限,所以多数无法资产证券化的物业项目只能退而求次将楼宇散售。第二个是类REITs等证券化模式。高和最近将会牵头一单类REITs的落地,将会探索出并购基金与类REITs的紧密结合,作为退出通道。”周以升分析认为。

上半年中国境外投资减少 境内资本流向更加多元化

2017年上半年,中国境外投资额达人民币752.5亿元,同比下降4.1%,仅占去年全年交易额的36%。

商务部新闻发言人高峰披露,上半年,我国境内投资者共对全球145个国家和地区的3957家境外企业进行了非金融类直接投资,累计投资额481.9亿元,同比下降45.8%。近段时间国际市场不稳定因素增加,我国针对非理性对外投资调控的效果也逐渐显现,均是导致上半年对外投资明显降温的原因。

综合分析来看,过去一年来国内开发商在境外市场投资的积极性似乎有所减退。在过去的18个月中,国内市场投资气氛较为活跃。由于政府近期控制债券发行、要求银行彻底审查贷款操作,直接导致了开发商的贷款难度,因此投资重点回归到了国内市场。

尽管投资收益率不断被压缩,住宅市场也因调控而迅速降温,但来自第一太平戴维斯中国市场研究部的分析显示,中国境内投资市场中的住宅物业交易依然十分活跃。过去一年里,中小型开发商融资难度增加,而大型开发商寻求投资组合的合理化,同时政府提出去杠杆,向高杠杆开发商施压,行业整合不断深 入,投资组合交易也发生了改变。

与此同时,部分二线城市的住宅供应高峰已接近结束,但得益于一线城市企业及个人溢出需求的支撑,越来越多的投资者也可能会为了寻求更高的收益及更多的投资机会,向二线城市甚至其他层级城市转移。

在中金标准数据总经理郝文嘉看来,现实的情况是,尽管融资成本上涨,但在预售门槛监管提高背景下许多城市住宅交易放缓,房企对现金流要求非常高。单纯就住宅物业投资的平均收益情况而言,核心城市的住宅物业投资收益已不是最高,更多的投资需求正在流向中小城市进行投资选择。


  

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